Cuando se procede al alquiler de una vivienda surgen dudas acerca de que otro tipo de garantías puede exigir el propietario adicional a la fianza, con el propósito de tener mayor seguridad en cuanto a las obligaciones adquiridas por el inquilino.
Vamos a aclarar lo referente a las variadas opciones posibles como garantía al alquilar un inmueble y el contrato de alquiler de vivienda con fiana como garantía.
Existe otra figura contemplada en el marco legal que es diferente a la fianza, denominada garantías adicionales en el alquiler, que podrán solicitarse al inquilino en el momento de la firma de un contrato de arrendamiento de vivienda, local o comercio.
Una garantía adicional en el arrendamiento si la fianza no es suficiente
Generalmente el propietario al alquilar una vivienda solicitará al inquilino una garantía superior, tomando previsión de suscitarse un atraso en la renta, deudas por servicios básicos y daños causados a la propiedad. Esta garantía que se solicita al inquilino es adicional a la fianza que corresponde de manera obligatoria.
La ley establece la limitante de que el propietario podrá solicitar como fianza el monto correspondiente de 1 o 2 meses de renta, dependiendo del tipo de uso dado a la vivienda. Pero en ocasiones, este monto es considerado insuficiente para cubrir la ausencia de pago por parte del inquilino u otro imprevisto que pueda surgir durante el arriendo.
En este sentido se recurrirá a otras figuras como garantía, son completamente legales y le dan cierta seguridad al propietario de las obligaciones que el inquilino adquiere durante el arrendamiento de la vivienda.
De acuerdo al artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), las partes involucradas podrán llegar a un acuerdo con relación al tipo de garantías adicionales que otorguen cierta tranquilidad al propietario. Esta garantía opcional es considerada como un complemento a la fianza que es obligatoria.
De acuerdo con la última modificación de la LAU de marzo de 2019 la garantía adicional será para alquileres de viviendas con contrato de 5 años o hasta 7 años. En caso de que el arrendador sea figura jurídica, la garantía adicional será como máximo 2 rentas mensuales.
Tipos de garantías adicionales que se pueden establecer en un contrato de arrendamiento
Anteriormente se mencionó el hecho de que podrá existir el caso en que la fianza como garantía obligatoria no sea suficiente para cubrir gastos por situaciones inesperadas como daños a la vivienda, desperfectos o morosidad en las rentas mensuales. Por esta razón, se podrá llegar a un acuerdo de convenir garantías adicionales.
Estas garantías adicionales incluidas en el contrato de alquiler como complemento de la obligatoria, comúnmente usadas se mencionan a continuación:
- Aval bancario.
- Aval personal o de terceras personas.
- Depósito de cierta cantidad de dinero.
- Seguro de alquiler.
- Cualquier otro convenido entre las partes involucradas en el arrendamiento.
A continuación se describirán cada una de estas garantías para optar por la que mejor se adapte.
Aval bancario como parte de una garantía adicional de arrendamiento
El aval bancario constituye una garantía adicional, que pueden pactar y plasmar ambas partes en el contrato de arrendamiento. Representa una cantidad de dinero que queda inmovilizada en la entidad bancaria y que generalmente corresponde a un cierto número de mensualidades.
Esta garantía resulta ser no muy beneficiosa para el inquilino, pues es un monto elevado que implica gastos por trámites bancarios y de tipo notarial. En este caso, el propietario conserva en su poder el escrito con el propósito de hacer uso de él si sucede el caso en el lapso de arrendamiento.
Aval personal como garantía adicional en el alquiler de una vivienda
A diferencia del aval bancario, el aval personal o de terceras personas no requiere gastos secundarios para el inquilino, como es la comisión bancaria o gastos por trámites del notario. En este sentido, resulta ser una buena opción como garantía adicional beneficiosa para el inquilino.
Cuando se trata de aval personal o de terceras personas se refiere a que funge como fiador o se responsabiliza del incumplimiento de deuda contraída por parte del inquilino. Sin embargo, el principal problema radica en la dificultad para localizar al avalista por parte del propietario.
Depósito adicional a la fianza como garantía de alquiler del inmueble
Esta opción ha resultado ser una de las más implementadas por la simplicidad y la eficacia para ambas partes involucradas. El mayor beneficiario de este supuesto es el propietario, pues tendrá a disposición inmediata el dinero en caso de existir incumplimiento en los acuerdos establecidos en el contrato.
Este importe es acordado por ambas partes y tiene cierta diferencia con respecto a la fianza obligatoria (la cual oscila entre 1 o 2 meses de renta). El propietario no está obligado a depositar dicho monto en organismo oficial.
Una vez concluido el contrato y de no haberse presentado imprevistos, el propietario estará en la obligación de realizar la devolución inmediata de la fianza y de la garantía adicional al inquilino.
Es necesario anexar una cláusula en el contrato referida a este monto adicional y aparte de la fianza que deje claras las condiciones bajo las cuales se hará uso por parte del propietario.
Seguro de arrendamiento como parte de garantía adicional en el contrato de alquiler de una vivienda
Esta opción brinda protección al alquiler a través de un contrato de una póliza de seguros. El asegurado que en este caso será el inquilino, estará amparado ante situación de impagos de la renta y daños que ocasione al inmueble. Además, lo defenderá jurídicamente ante conflictos referentes al contrato y le permitirá realizar reparaciones urgentes en la vivienda, así como otros beneficios.
En la actualidad el seguro contra impago se ha promovido en los contratos de alquiler, ya que permite cierta protección al propietario contra daños ocasionados por parte del inquilino a la propiedad y resulta una alternativa más económica que el aval bancario.
Para la aseguradora bastará con la realización de un estudio socioeconómico del futuro inquilino previo a la formalización con el fin único de constatar su solvencia. De forma inmediata, el propietario estará protegido ante situaciones adversas generadas durante el alquiler del inmueble.
Se debe tener en cuenta que la fianza es obligatoria mientras que la garantía adicional será un complemento.
El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU), establece claramente que el único requisito obligatorio ante el arriendo de una vivienda es la fianza. Sin embargo, existirán garantías adicionales (avales, depósitos de dinero, seguros de protección del alquiler, etc.) que serán opcionales y libres de acordar entre las partes involucradas.
La fianza obligatoria estipula 1 mes de renta como depósito en el caso del alquiler de vivienda para uso habitual y de 2 meses para fines diferentes a los de vivienda habitual, tal es el caso de contratos de alquiler de casas vacacionales, locales comerciales, etc.
Otro aspecto importante que marca la diferencia entre fianza y garantía adicional es el hecho que para el segundo caso no se establece un monto definido. Dicho monto será pactado de forma libre entre ambas partes, sin incurrir en violaciones de lo estipulado en la ley.
