Si en calidad de inquilino se desea poner fin a una relación de arrendamiento por incumplimiento de contrato, se podrá realizar a través de un escrito donde se exponen las razones de desistimiento unilateral del inquilino.
Este desistimiento del contrato de arrendamiento está incluido en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el cual no ha sufrido modificación. Dicho artículo hace referencia a que el arrendatario tendrá el derecho de desistir del contrato al haber transcurrido 6 meses, existiendo una comunicación previa de 30 días al propietario de tal decisión.
Ante tal situación de desistimiento, ambas partes podrán acordar una indemnización al arrendador de la vivienda, con un monto equivalente a 1 mes de renta por cada año de abandono del contrato.
Del desistimiento de contratos de alquiler de vivienda firmados posterior a la fecha 6 de junio de 2013
Lo primero que debemos aclarar es que, el desistimiento del contrato se refiere al abandono de la vivienda por el inquilino sin haberse cumplido la duración establecida en el contrato originalmente firmado. Al manejar estos términos jurídicos, se entenderá con facilidad los casos planteados de aquí en adelante, en caso de presentarse este tipo de situación de alquiler de una vivienda.
La reforma introducida en la LAU a través de su artículo 11 ha planteado mejoras de las condiciones del arrendatario, permitiéndole ejercer el derecho de desistimiento del contrato por arrendamiento.
Dicha mejora está relacionada con el hecho de que el inquilino podrá abandonar la vivienda una vez cumplidos los 6 primeros meses del contrato, siendo esto una gran ventaja para él. Para contratos anteriores a la fecha 6/06/2013, el abandono de la vivienda solo era válido en contratos cuya duración establecida fuese superior a 5 años.
De los requisitos que debe cumplir el inquilino para desistimiento de contrato
Para optar al derecho de desistimiento de contrato de un inmueble, el inquilino tendrá que cumplir ciertos requerimientos exigidos por la ley, los cuales se mencionan a continuación.
- Haber transcurrido al menos 6 meses del arrendamiento, contados a partir de la fecha en que se firmó el contrato de alquiler.
- El inquilino debe solicitar al propietario el deseo de desalojar la vivienda antes de la fecha de finalización del contrato, con un lapso de 30 días de anticipación. Esta comunicación deberá realizarse de forma contundente, a través de algún medio seguro como lo es Burofax, exigiendo acuse de recibo.
¿Y si el propietario se opone al abandono del inmueble antes del tiempo establecido?
En todo momento el desistimiento del contrato está amparado por la LAU. Pero con la atenuante de que si el inquilino decide hacerlo antes del tiempo establecido que son 6 meses, deberá cancelar los meses pendientes por concepto de renta.
Esto quiere decir que si se desea ejercer el derecho de abandonar lo más rápido posible la vivienda, el inquilino deberá comunicarlo con 30 días de anticipación al propietario. Pero mientras tanto, debe seguir abonando los montos mensuales por concepto de renta.
¿Qué ocurre si el inquilino decide abandonar la vivienda antes de cumplir los 6 meses de haberse firmado el contrato?
La existencia de sentencias legales en torno a la ocurrencia de este tipo de situaciones es muy escasa, siendo lógico suponer que el inquilino hará el abono al propietario por concepto de renta correspondiente a los 6 meses, que es lo que obliga la ley.
La ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 11 establece que efectivamente el inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento. Esto aplica siempre y cuando el propietario haya sido notificado con previa anticipación, como mínimo de 30 días.
En caso de dar cese al contrato antes de los 6 meses obligatorios de ocupación, el inquilino tendrá que cancelar los meses restantes para completar dicho lapso. Es a partir de allí que se fraccionará la indemnización o será parcial para cumplir con el año de contrato.
¿Si el desistimiento se da luego de haberse cumplido los primeros 6 meses de arriendo, es necesario indemnizar al propietario?
No hay nada explícito en torno al caso donde haya trascurrido los primeros 6 meses de contrato. Sin embargo, la LAU en su artículo 11 establece que las partes involucradas podrán acordar de forma libre en el contrato en caso de desistimiento, la indemnización del arrendador por una cantidad equivalente a la renta mensual, tomando en cuenta el tiempo restante para cumplir el año de contrato.
¿Tendrá el inquilino que recurrir al pago de alguna indemnización?
De estar contenida en el contrato alguna cláusula que haga referencia al abandono del recinto por parte del inquilino antes de haberse cumplido el año de contrato, se verá obligado a pagar una mensualidad por el año pendiente por cumplir. En caso de ser el tiempo inferior, se harán los cálculos equivalentes. Debe indemnizar al arrendador de forma obligatoria.
Ponemos el ejemplo de un inquilino que tiene 6 meses de arrendamiento y decide optar por el desistimiento antes del tiempo acordado en el contrato. Faltándole 6 meses para completar el año, la indemnización que tendría que cancelar al arrendador será la mitad del monto mensual.
Posibles consecuencias generadas por el tema de la indemnización
La indemnización en caso de desistimiento unilateral de contrato podrá generar varias situaciones mencionadas a continuación:
- La acción de indemnizar al propietario por el cese del contrato por parte del inquilino, no es de carácter obligatorio.
- La indemnización será cubierta por el inquilino siempre y cuando esté incluida como cláusula en el contrato de arrendamiento.
- De no estar de forma explícita la cancelación de indemnización por este hecho, entonces no procederá pago alguno.
- El pacto de indemnizaciones por montos superiores a los permitidos legalmente no procederán, siendo de 1 mes por año faltante al cumplimiento del contrato.
Si en un contrato de arrendamiento se pactase un monto superior a lo permitido, dicha cláusula quedaría nula por la acción del artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La misma establece nulidad de pactos que van en detrimento de los derechos del inquilino, que han sido reconocidos como normas, sin necesidad de pagar indemnización alguna.
